2019-07-19 Czy wiesz o tym, że sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego? Wiele osób dowiaduje się o tym dopiero w momencie otrzymania wezwania do zapłaty. Sprawdź, jak poradzić sobie z wysokim podatkiem od sprzedaży nieruchomości! Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości – ile zapłacisz? Stawka podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat wynosi 19% od dochodu, czyli od tego, co zarobiłeś na tej transakcji. Jak to wygląda w praktyce? Zobacz nasz przykład. Wyobraź sobie, że kupiłeś mieszkanie za 300 000 zł, w międzyczasie zrobiłeś w nim remont za 20 000 zł, podwyższając tym samym jego wartość. W efekcie udało Ci się sprzedać nieruchomość za 350 000 zł. Jak wysoki podatek zapłacisz? Twój dochód wyniesie tutaj 30 000 zł, a kwota podatku dochodowego będzie równa 5 700 zł. Uwaga! Pamiętaj o tym, że liczy się tutaj 5 lat podatkowych, a nie kalendarzowych. Co to dokładnie oznacza? Naliczanie tego okresu rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym kupiłeś mieszkanie.
Fot. Shutterstock Na początku sierpnia Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał niekorzystną dla podatników interpretację. Wygląda na to, że skorzystanie ze zwolnienia z podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości nie będzie wcale takie proste. Dlaczego? Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie W 2018 r. pewna podatniczka sprzedała należącą do niej nieruchomość. Jej właścicielką była od 2014 r., czyli przez cztery lata. Wtedy mieszkanie zostało jej przekazane przez ojca w drodze darowizny. Sprzedająca dopełniła wszelkich koniecznych formalności. W ocenie Dyrektora KIS błędnie uznała jednak, że przysługuje jej zwolnienie podatkowe. W oparciu o przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest bowiem odpłatne zbycie (z zastrzeżeniem wskazanym w ust. 2): nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowanego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego gruntów, a także innych rzeczy.
Nowe zasady liczenia terminu 5 lat przy sprzedaży nieruchomości Nowe przepisy wprowadzają zasadę, że jeżeli sprzedajemy nieruchomość (mieszkanie, działkę etc. ) odziedziczone w spadku, to okres 5 lat (a tak naprawdę 6 lat) liczymy od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę! Co to oznacza? A to, że szybciej będzie można sprzedać nieruchomość bez podatku! Przykład: Janina Akcyza odziedziczyła mieszkanie po swojej mamie 2 stycznia 2018 r. Sprzeda je w marcu 2019 r. Mama Janiny mieszkanie kupiła w 1975 r. W związku ze zmianą przepisów, Janina nawet jeżeli sprzeda mieszkanie rok po śmierci mamy to nie będzie musiała płacić podatku. Okres 5 lat zaczynamy liczyć już 1975 r. 🙂 Sprzedaż mieszkania po rozwodzie! Kolejne dwie korzystne (! ) zmiany dotyczą sytuacji, w której stajemy się jedynymi właścicielami nieruchomości (lub nasz udział wzrasta lub maleje) w wyniku działu spadku, podziału nieruchomości lub podziału majątku wspólnego. We wszystkich tych sytuacjach, dokonane zmiany, co do wysokości udziału w nieruchomości nie będą traktowane jako zbycie (sprzedaż) lub nabycie nieruchomości.
Podatki 2019 Powyższą zasadę określa przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (u. p. d. o. f). Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie ww. składników majątkowych nastąpiło po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie to te zdarzenie nie będzie źródłem przychodu w rozumieniu przepisów u. f., i tym samym przychód uzyskany z tego tytułu nie będzie podlegał opodatkowaniu. Na pierwszy rzut oka ww. przepis wydaje się zrozumiały i jasny, w szczególności jeżeli do nabycia nieruchomości dochodzi na podstawie umowy sprzedaży lub darowizny. Jednakże przy innych sposobach nabycia nieruchomości lub praw określonych powyżej ustalenie daty początkowej nabycia nie zawsze jest już takie oczywiste. Nabycie jako zdarzenie, powodujące zwiększenie aktywów Przede wszystkim wskazać należy, że użyty w art. 1 pkt 8 u. f. termin "nabycie" oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności oznaczonej co do tożsamości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 sierpnia 2016 roku, sygn.. akt III SA/Wa 1966/15, publ.
Jeśli więc kupiłeś mieszkanie w czerwcu 2017 roku, będziesz mógł je sprzedać bez płacenia podatku dopiero w styczniu 2023 roku. Warto też pamiętać o tym, że podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości obowiązuje Cię nie tylko w przypadku zbycia mieszkania, które wcześniej kupiłeś za gotówkę czy na kredyt. Zapłacisz go również w sytuacji, gdy otrzymałeś nieruchomość jako darowiznę lub spadek, a następnie ją sprzedałeś. Zwolnienie z podatku dochodowego przy przyjęciu darowizny czy spadku nie uwalnia od konieczności zapłacenia go po sprzedaży – to dwie zupełnie różne transakcje. Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat – czy można uniknąć podatku? Istnieje sposób na uniknięcie konieczności zapłaty podatku dochodowego – jest to tzw. ulga podatkowa. Możesz z niej skorzystać pod warunkiem, że w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży nieruchomości wydasz cały dochód z tej transakcji na nowy cel mieszkaniowy – taki jak np. zakup innego mieszkania czy też budowa domu. Warunkiem skorzystania z ulgi jest dokładne udokumentowanie tego procesu i zgłoszenie go w deklaracji rozliczeniowej dotyczącej podatku od dochodów osobistych.
Tym samym, za datę nabycia nieruchomości lub praw, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego o ile podział ten był ekwiwalentny i nie przekraczał udziału, jaki temu małżonkowi przysługiwał w majątku dorobkowym małżeńskim.
Co to są własne potrzeby mieszkaniowe? Znamy rodzaje wydatków "na własne cele mieszkaniowe" jednak, jak zawsze diabeł tkwi w szczegółach, a raczej w ich interpretacji. Przepisy wskazują, że wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe to zakup: mieszkania, domu, działki budowlanej, wydatki na remont lub budowę domu. Także spłata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania (w którym się mieszka) pozwala na skorzystanie z ulgi. Pamiętajmy, że spłata kredytu zaciągniętego na zakup sprzedanego mieszkania nie będzie korzystać z ulgi. WAŻNE: Zakup mieszkania na wynajem nie wpisuje się we własne cele mieszkaniowe. Zakup tzw. TBSu nie daje prawa do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Jeżeli w 2018 r. sprzedałeś/as mieszkanie, to taką sprzedaż rozliczamy na formularzy PIT-39. Dostępnym pod linkiem. Więcej o uldze mieszkaniowej możesz przeczytać w tekście: Umowa deweloperska a ulga mieszkaniowa *** Wprowadzane zmiany zdecydowanie należy ocenić pozytywnie. Są one korzystne dla osób sprzedających nieruchomość i w znacznej części niwelują istniejące absurdy.